Apakah Tanah Otomatis Beralih dalam Perjanjian Jual Beli dengan Hak Membeli Kembali?
Pertanyaan
Dalam praktik, perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali kerap disertai kuasa mutlak kepada pembeli. Jika penjual tidak menggunakan hak membeli kembali dalam jangka waktu yang disepakati, apakah tanah otomatis menjadi milik pembeli? Apakah pembeli boleh mengalihkan atau menjual tanah tersebut kepada dirinya sendiri berdasarkan kuasa mutlak?
Intisari Jawaban
Tidak. Tanah tidak otomatis beralih kepada pembeli hanya karena penjual tidak melaksanakan hak membeli kembali. Peralihan hak milik atas tanah tetap harus dilakukan melalui akta jual beli di hadapan PPAT. Kuasa mutlak dalam perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali tidak dapat digunakan untuk mengalihkan hak milik, apalagi untuk menjual tanah kepada diri sendiri.
Hal ini ditegaskan Mahkamah Agung dalam Putusan MA No. 2217 K/Sip/1982.
Ulasan Lengkap
Duduk Perkara
Kasus ini bermula dari hubungan hukum antara Lukman Suriawidjaja sebagai pemilik tanah dan Padmasudjana Nagasaputra sebagai pihak yang memberikan dana. Untuk memenuhi kebutuhan modal usaha, Lukman menandatangani beberapa akta notaris sekaligus, yaitu perjanjian utang-piutang, perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali, serta perjanjian pembebanan hipotik yang disertai kuasa mutlak.
Dalam perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali, Lukman diberi waktu hingga 18 Oktober 1979 untuk membeli kembali tanahnya. Namun, hingga batas waktu tersebut, hak membeli kembali tidak dilaksanakan. Padmasudjana kemudian menggunakan kuasa mutlak untuk membuat akta jual beli atas nama dirinya sendiri dan melakukan balik nama sertipikat.
Pengadilan Negeri menilai bahwa penggunaan kuasa mutlak tersebut bertentangan dengan hukum, karena pada hakikatnya hubungan para pihak lebih menyerupai jaminan utang. Akta jual beli yang dibuat berdasarkan kuasa mutlak dinyatakan batal demi hukum.
Sebaliknya, Pengadilan Tinggi berpendapat lain. Menurutnya, perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali dibuat secara sah dan mengikat para pihak. Karena penjual tidak membeli kembali tanahnya tepat waktu, pembeli dianggap sebagai pemilik yang sah.
Mahkamah Agung kemudian meluruskan persoalan ini. MA menegaskan bahwa meskipun perjanjian jual beli dengan hak membeli kembali sah secara perdata, hak milik atas tanah belum berpindah hanya karena lewatnya jangka waktu. Peralihan hak atas tanah tetap memerlukan perbuatan hukum tersendiri berupa jual beli di hadapan PPAT.
Lebih jauh, MA menyatakan bahwa kuasa mutlak dalam perjanjian tersebut tidak terbukti mencakup kewenangan untuk mengalihkan hak milik. Oleh karena itu, tindakan pembeli yang menjual tanah kepada dirinya sendiri dan melakukan balik nama sertipikat dinyatakan tidak sah dan batal demi hukum. Akibatnya, tanah sengketa tetap menjadi milik penjual.
Kesimpulan
Putusan Mahkamah Agung Nomor 2217 K/Sip/1982 menegaskan dua prinsip penting. Pertama, dalam perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali, hak milik tidak berpindah secara otomatis meskipun penjual lalai menggunakan hak membeli kembali. Kedua, kuasa mutlak tidak dapat digunakan untuk mengalihkan hak milik atas tanah, apalagi untuk melakukan jual beli dengan diri sendiri.
Putusan ini menjadi rambu penting bagi praktik perjanjian pertanahan agar tidak menyimpang dari ketentuan hukum agraria dan untuk mencegah penyelundupan hukum melalui penggunaan kuasa mutlak.
About The Author
