Bisakah Akta Jual Beli Tanah Dibatalkan karena Cuma Kedok Utang ?
Pertanyaan
Dalam praktik perdata, kerap dijumpai perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali (koop en verkoop met recht van wederinkoop) yang secara formal dituangkan dalam akta notaris. Namun, di balik bentuk jual beli tersebut, hubungan hukum yang sebenarnya adalah perjanjian utang-piutang dengan jaminan tanah.
Apakah perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali yang sejatinya dimaksudkan sebagai jaminan utang dapat dinyatakan sebagai perjanjian semu dan batal demi hukum, meskipun dibuat dalam bentuk akta notaris dan diikuti dengan akta kuasa mutlak serta akta jual beli PPAT?
Intisari Jawaban
Perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali yang digunakan untuk menyamarkan hubungan hukum utang-piutang dengan jaminan tanah dapat dikualifikasikan sebagai perjanjian semu dengan causa palsu, sehingga batal demi hukum berdasarkan Pasal 1335 KUHPerdata. Akta notaris dan akta PPAT yang lahir dari perjanjian tersebut tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat. Prinsip ini telah ditegaskan oleh Mahkamah Agung dalam Putusan Peninjauan Kembali Nomor 78 PK/Pdt/1984.
Ulasan Lengkap
Perjanjian Jual Beli dengan Hak Membeli Kembali dalam Perspektif Hukum Perdata
Pasal 1519 KUHPerdata memang mengenal lembaga jual beli dengan hak membeli kembali, yaitu suatu perjanjian jual beli yang memberikan hak kepada penjual untuk membeli kembali barang yang telah dijual dalam jangka waktu tertentu.
Namun demikian, keberlakuan ketentuan tersebut tidak bersifat mutlak. Dalam praktik, perjanjian ini kerap disalahgunakan sebagai instrumen untuk menyelubungi perjanjian utang-piutang dengan jaminan, khususnya terhadap objek tanah, yang secara substansi bertentangan dengan asas-asas hukum perdata dan hukum agraria nasional.
Kronologi Singkat Perkara Soemantoro vs. Noortjahjopramono
Dalam perkara yang diputus melalui Putusan PK Mahkamah Agung RI Nomor 78 PK/Pdt/1984, Noortjahjopramono selaku pemilik tanah Verponding Nomor 700, 701, dan 702 di Yogyakarta membutuhkan dana dan kemudian menjalin hubungan hukum dengan Soemantoro.
Pada tanggal 22 April 1976, para pihak membuat:
- Akta Notaris Nomor 92 Tahun 1976 tentang jual beli tanah dengan hak membeli kembali senilai Rp17.500.000 untuk jangka waktu satu tahun; dan
- Akta Notaris Nomor 93 Tahun 1976 tentang Surat Kuasa Mutlak yang memberikan kewenangan penuh kepada pembeli.
Faktanya, nilai tersebut bukan harga jual tanah, melainkan merupakan akumulasi utang sebesar Rp12.500.000 ditambah bunga 3,5% per bulan. Ketika penjual tidak mampu “membeli kembali” tanahnya, pembeli menggunakan kuasa mutlak untuk membuat Akta Jual Beli PPAT dan menuntut pengosongan tanah.
Penilaian Pengadilan dan Pergeseran dari Formalitas ke Substansi
Pada tingkat Pengadilan Negeri dan Pengadilan Tinggi, hakim masih cenderung melihat aspek formal keberadaan akta notaris, meskipun membatalkan kuasa mutlak dan akta PPAT karena dianggap melampaui kewenangan.
Namun, dalam tahap Peninjauan Kembali, Mahkamah Agung mengambil pendekatan yang lebih substantif. Mahkamah Agung menilai bahwa:
- Jual beli dengan hak membeli kembali tersebut tidak dimaksudkan sebagai peralihan hak yang sesungguhnya;
- Hubungan hukum yang nyata adalah utang-piutang dengan jaminan tanah;
- Akta notaris yang dibuat merupakan perjanjian semu (schijnhandeling) dengan causa palsu.
Berdasarkan pertimbangan tersebut, Mahkamah Agung menyatakan bahwa perjanjian tersebut batal demi hukum berdasarkan Pasal 1335 KUHPerdata, yang menyatakan:
“Suatu perjanjian tanpa sebab, atau yang dibuat karena sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai kekuatan.”
Akta Notaris dan Asas Substansi Mengalahkan Formalitas
Putusan ini menegaskan bahwa akta notaris tidak bersifat kebal hukum. Meskipun akta notaris merupakan akta otentik, kekuatan pembuktiannya dapat dikesampingkan apabila terbukti bahwa akta tersebut digunakan untuk menyamarkan hubungan hukum yang sebenarnya.
Hal ini sejalan dengan asas substantie boven vorm (substansi mengalahkan bentuk), yang mengharuskan hakim menggali kebenaran materiil dan tidak semata-mata terikat pada bunyi formal akta.
Larangan Perjanjian Jaminan Terselubung atas Tanah
Dalam konteks hukum agraria nasional yang berlandaskan hukum adat, jual beli tanah harus bersifat terang dan tunai. Skema jual beli dengan hak membeli kembali yang sejatinya berfungsi sebagai jaminan utang bertentangan dengan prinsip tersebut dan membuka ruang eksploitasi terhadap pemilik tanah.
Selain itu, penggunaan Surat Kuasa Mutlak untuk peralihan hak atas tanah juga telah lama dipandang sebagai praktik yang bertentangan dengan hukum dan prinsip perlindungan hak milik.
Kesimpulan
Berdasarkan Putusan Peninjauan Kembali Mahkamah Agung RI Nomor 78 PK/Pdt/1984, perjanjian jual beli tanah dengan hak membeli kembali yang digunakan untuk menyelubungi perjanjian utang-piutang dengan jaminan tanah merupakan perjanjian semu dengan causa palsu dan karenanya batal demi hukum.
Putusan ini menjadi tonggak penting dalam praktik peradilan Indonesia, karena menegaskan bahwa hukum tidak hanya melindungi bentuk formal perjanjian, tetapi terutama substansi dan keadilan hubungan hukum. Bagi praktisi hukum, notaris, dan masyarakat, putusan ini merupakan peringatan tegas bahwa rekayasa kontraktual yang menyimpang dari hakikat hubungan hukum tidak akan memperoleh perlindungan hukum.
Demikian penjelasan ini, semoga bermanfaat dan dapat dipahami.
About The Author
