Jual Beli Tanah Warisan Tidak Sah tetapi Sertifikat Sudah Terbit, Apakah Sertifikat Tetap Berlaku?
Pertanyaan
Saudara saya menjual tanah warisan yang masih bersertifikat atas nama almarhum orang tua kami tanpa sepengetahuan dan persetujuan saya selaku ahli waris lainnya kepada pihak ketiga (X). Saat ini, tanah tersebut telah beralih kepada X dan bahkan telah diterbitkan sertifikat baru atas nama X. Pertanyaan saya, apakah sertifikat tersebut sah menurut hukum, dan upaya hukum apa yang dapat saya tempuh ?
Intisari Jawaban
Sertifikat hak atas tanah yang diterbitkan berdasarkan jual beli tanah warisan yang tidak sah tidak mempunyai kekuatan hukum. Pihak yang dirugikan berhak mengajukan gugatan ke pengadilan atas dasar perbuatan melawan hukum untuk membatalkan sertifikat tersebut.
Ulasan Lengkap
Pada prinsipnya, tanah yang berasal dari harta warisan merupakan harta bersama para ahli waris sejak pewaris meninggal dunia. Oleh karena itu, setiap tindakan hukum berupa pengalihan hak atas tanah warisan, termasuk jual beli, harus memperoleh persetujuan seluruh ahli waris.
Apabila jual beli dilakukan tanpa persetujuan salah satu atau beberapa ahli waris, maka perbuatan hukum tersebut cacat hukum dan dinyatakan tidak sah. Konsekuensinya, seluruh akibat hukum yang timbul dari perbuatan yang tidak sah tersebut, termasuk penerbitan sertifikat hak atas tanah atas nama pihak pembeli, ikut menjadi tidak sah.
Prinsip ini telah ditegaskan dalam Yurisprudensi Mahkamah Agung Nomor 701 K/Pdt/1997 tanggal 24 Maret 1999, yang menyatakan kaidah hukum sebagai berikut:
“Sertifikat hak atas tanah yang dibuat atas dasar jual beli yang tidak sah tidak mempunyai kekuatan hukum.”
Dengan demikian, meskipun secara administratif sertifikat telah diterbitkan oleh kantor pertanahan, hal tersebut tidak serta-merta menjadikan sertifikat tersebut sah secara hukum apabila dasar peralihannya bertentangan dengan hukum.
Langkah Hukum yang Dapat Ditempuh
Pembatalan Sertifikat Hak Atas Tanah yang disengketakan pada prinsipnya dapat ditempuh melalui dua mekanisme hukum, yaitu jalur peradilan tata usaha negara dan jalur administratif melalui Kantor Pertanahan/BPN.
Pertama, pembatalan sertifikat dapat diajukan melalui gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN). Hal ini didasarkan pada kedudukan sertifikat hak atas tanah sebagai surat keputusan (beschikking) yang diterbitkan oleh pejabat tata usaha negara, dalam hal ini Kepala Kantor Pertanahan/BPN. Oleh karena itu, PTUN memiliki kewenangan untuk menilai dan membatalkan keabsahan sertifikat tersebut, sebagaimana ditegaskan dalam SEMA Nomor Perdata Umum/2/SEMA 10/2020 yang menyatakan bahwa pembatalan sertifikat merupakan kewenangan peradilan tata usaha negara.
Kedua, pembatalan sertifikat juga dapat dilakukan melalui permohonan pembatalan kepada Kantor Pertanahan/BPN. Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 21 Tahun 2020, permohonan pembatalan dapat diajukan apabila terdapat cacat administrasi dan/atau cacat yuridis dalam penerbitan sertifikat, atau dalam rangka pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Cacat administrasi dan/atau yuridis tersebut meliputi berbagai bentuk kesalahan prosedur, kesalahan subjek maupun objek hak, tumpang tindih hak, kesalahan penerapan peraturan perundang-undangan, hingga adanya putusan pidana yang membuktikan terjadinya perbuatan melawan hukum dalam proses penerbitan sertifikat.
Dengan demikian, pilihan mekanisme pembatalan sertifikat hak atas tanah bergantung pada dasar hukum sengketa yang dihadapi, apakah melalui pengujian keabsahan keputusan tata usaha negara di PTUN atau melalui koreksi administratif oleh BPN, termasuk pelaksanaan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Demikian penjelasan kami, semoga dapat dipahami !
About The Author
