Tanah Milik Sendiri, tapi Ada Pipa Gas Negara di Bawahnya: Bolehkah Bangun Ruko?

Gemini_Generated_Image_vy4ux2vy4ux2vy4u

Pertanyaan

Apakah pembangunan ruko di atas tanah milik pribadi yang di bawah permukaannya terdapat pipa gas milik negara dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum, meskipun pemilik tanah tersebut memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM)? Selanjutnya, apakah terdapat ketentuan peraturan perundang-undangan yang secara tegas melarang pembangunan bangunan di atas jaringan pipa gas milik negara tersebut, serta bagaimana relevansi yurisprudensi dalam menilai perbuatan tersebut? Selain itu, apakah pemerintah daerah berwenang untuk menerbitkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) apabila pemilik tanah mengajukan permohonan perizinan resmi untuk mendirikan bangunan baru pada objek tanah yang di bawahnya terdapat infrastruktur pipa gas milik negara?

Intisari Jawaban

Pembangunan ruko di atas tanah milik pribadi yang di bawahnya terdapat pipa gas milik negara, meskipun pemilik memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM), sangat berpotensi dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum. Hal ini didasarkan pada pembatasan hak milik demi kepentingan umum, perlindungan infrastruktur vital negara, dan keselamatan publik yang diatur dalam berbagai tingkatan peraturan perundang-undangan. Terdapat ketentuan hukum yang secara tegas melarang atau membatasi pembangunan di atas jalur pipa gas, baik pada tingkat nasional maupun daerah. Pemerintah daerah tidak berwenang menerbitkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) jika pembangunan tersebut melanggar ketentuan keselamatan dan tata ruang yang melindungi infrastruktur pipa gas, karena hal tersebut akan bertentangan dengan peraturan yang lebih tinggi dan prinsip keselamatan. Yurisprudensi menegaskan prinsip perlindungan aset negara dan kewenangan pengelolaan migas.

Ulasan Lengkap

Permasalahan hukum mengenai pembangunan ruko di atas tanah yang di bawahnya terdapat pipa gas milik negara, meskipun pemilik tanah memegang Sertifikat Hak Milik (SHM), merupakan isu kompleks yang melibatkan persinggungan antara hak privat dan kepentingan publik. Analisis yuridis terhadap permasalahan ini memerlukan peninjauan komprehensif terhadap berbagai norma hukum yang berlaku, mulai dari konstitusi hingga peraturan daerah, serta prinsip-prinsip hukum umum.

1. Hak Milik dan Pembatasannya demi Kepentingan Umum

Konsep hak milik dalam sistem hukum Indonesia, sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), bukanlah hak yang absolut dan tidak terbatas. Pasal 6 UUPA secara eksplisit menyatakan bahwa “Semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.” Implikasi dari fungsi sosial ini adalah bahwa penggunaan hak milik tidak boleh semata-mata untuk kepentingan pribadi pemilik, melainkan harus pula memperhatikan kepentingan masyarakat dan negara. Pembatasan ini diperkuat oleh Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945 yang mengamanatkan bahwa bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Pipa gas sebagai infrastruktur vital untuk distribusi energi nasional, yang merupakan bagian dari kekayaan alam yang dikuasai negara, secara inheren berada dalam lingkup kepentingan umum yang harus dilindungi. Oleh karena itu, meskipun seseorang memiliki SHM atas tanah, hak tersebut tidak memberikan kebebasan mutlak untuk melakukan pembangunan yang dapat mengganggu atau membahayakan infrastruktur vital negara yang berada di bawah permukaan tanahnya.

2. Pembangunan Ruko di Atas Pipa Gas sebagai Perbuatan Melawan Hukum

Tindakan membangun ruko di atas jalur pipa gas milik negara tanpa izin atau tanpa memperhatikan standar keselamatan yang berlaku dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum (onrechtmatige daad). Konsep perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), mensyaratkan adanya perbuatan yang melanggar hukum, menimbulkan kerugian, adanya hubungan kausal antara perbuatan dan kerugian, serta adanya kesalahan. Dalam konteks ini, perbuatan membangun di atas pipa gas dapat melanggar berbagai norma hukum, baik tertulis maupun tidak tertulis.

Pelanggaran terhadap norma hukum tertulis mencakup ketentuan-ketentuan dalam undang-undang dan peraturan di bawahnya yang mengatur tentang keselamatan, tata ruang, dan perlindungan infrastruktur migas. Pelanggaran terhadap norma hukum tidak tertulis dapat berupa ketidakhati-hatian atau kelalaian yang berpotensi menimbulkan bahaya serius bagi keselamatan jiwa dan harta benda. Potensi kerugian yang timbul sangat besar, mulai dari kerusakan pipa, kebocoran gas, ledakan, hingga korban jiwa. Hubungan kausalitas antara pembangunan dan potensi kerugian sangat jelas, mengingat sifat pipa gas yang rentan terhadap gangguan fisik. Adanya kesalahan dapat diasumsikan jika pemilik tanah tidak melakukan pengecekan yang memadai mengenai keberadaan infrastruktur bawah tanah atau mengabaikan peringatan yang ada. Dengan demikian, unsur-unsur perbuatan melawan hukum terpenuhi.

3. Ketentuan Peraturan Perundang-undangan yang Melarang Pembangunan di Atas Jaringan Pipa Gas

Larangan atau pembatasan pembangunan di atas jalur pipa gas diatur secara berlapis dalam hierarki peraturan perundang-undangan Indonesia:

  • Undang-Undang Sektor Energi:
    • Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi (diubah dengan UU No. 6 Tahun 2023). Meskipun tidak secara eksplisit melarang pembangunan di atas pipa gas, UU ini memberikan kerangka hukum bagi pengelolaan, pengusahaan, dan pengawasan infrastruktur migas, termasuk penekanan pada aspek keselamatan dan kepentingan umum. Pasal-pasal yang mengatur tentang kewenangan pemerintah dalam mengatur dan mengawasi kegiatan usaha migas menjadi dasar bagi pembatasan penggunaan lahan di sekitar infrastruktur vital.
    • Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Undang-undang ini mengatur persyaratan teknis bangunan gedung, termasuk aspek keselamatan. Pembangunan ruko harus mematuhi ketentuan ini, termasuk pertimbangan terhadap keberadaan infrastruktur bawah tanah dan potensi bahaya yang ditimbulkannya.
  • Peraturan Pemerintah (PP):
    • Peraturan Pemerintah Nomor 67 Tahun 2002 tentang Badan Pengatur Penyediaan dan Pendistribusian Bahan Bakar Minyak dan Kegiatan Usaha Pengangkutan Gas Bumi melalui Pipa (diubah dengan PP No. 49 Tahun 2012). PP ini mengatur secara spesifik mengenai pembentukan dan tugas Badan Pengatur Hilir Minyak dan Gas Bumi (BPH Migas) dalam mengatur dan mengawasi kegiatan pengangkutan gas bumi melalui pipa. Kewenangan BPH Migas dalam menetapkan standar keselamatan dan prosedur operasional menjadi dasar bagi pembatasan pembangunan di sekitar pipa gas.
    • Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2004 tentang Kegiatan Usaha Hilir Minyak dan Gas Bumi (diubah dengan PP No. 30 Tahun 2009). Peraturan ini mengatur berbagai aspek kegiatan usaha hilir migas, termasuk pengangkutan gas bumi. Keberadaan pipa gas sebagai bagian dari infrastruktur hilir migas memerlukan perlindungan dan pengaturan khusus untuk mencegah gangguan dan memastikan kelancaran operasional.
  • Peraturan Badan Pengatur Hilir Minyak dan Gas Bumi (BPH Migas):
    • Peraturan BPH Migas Nomor 2 Tahun 2024. Pasal 43 ayat (1) dan (2) peraturan ini mengatur sanksi administratif bagi pelanggaran pembangunan pipa yang tidak sesuai dengan spesifikasi fasilitas pipa dan penunjang, atau tidak sesuai dengan jadwal pelaksanaan. Meskipun lebih berfokus pada pelanggaran oleh pemegang hak khusus dalam pembangunan pipa, namun secara implisit menunjukkan pentingnya kepatuhan terhadap standar teknis dan keselamatan. Pasal 44 dan 45 lebih lanjut mengatur denda dan sanksi pencabutan Hak Khusus jika pembangunan pipa melewati batas akhir jadwal pelaksanaan, menegaskan konsekuensi hukum atas pelanggaran dalam pembangunan pipa.
    • Peraturan BPH Migas Nomor 3 Tahun 2024. Peraturan ini mengatur lebih lanjut mengenai aspek teknis dan hukum dalam perjanjian pengangkutan gas bumi melalui pipa, termasuk jaminan risiko dan kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan. Pasal 20 ayat (1) huruf a, misalnya, menyebutkan jaminan risiko atas kondisi fisik dan menjaga keandalan Fasilitas Pengangkutan Gas Bumi Melalui Pipa menggunakan asuransi, yang menunjukkan pentingnya perlindungan terhadap fasilitas tersebut.
  • Peraturan Daerah (Perda):
    • Peraturan Daerah Provinsi Sulawesi Selatan Nomor 6 Tahun 2015 tentang Ketertiban Umum dan Ketenteraman Masyarakat. Pasal 10 huruf j secara tegas melarang melakukan kegiatan dan memanfaatkan lahan di atas jalur pipa gas, pipa air minum, yang merupakan sebagai jalur daerah terlarang (berbahaya). Selain itu, Pasal 21 huruf a melarang setiap orang atau badan untuk merusak jaringan pipa gas. Peraturan daerah ini secara jelas menunjukkan adanya larangan pembangunan dan pemanfaatan lahan di atas jalur pipa gas.
    • Peraturan Daerah Kabupaten Sidoarjo Nomor 4 Tahun 2016 tentang Bangunan Gedung. Pasal 52 mengatur sanksi administratif atas pelanggaran terhadap ketentuan pembangunan, termasuk pembatasan kegiatan pembangunan dan penghentian sementara atau tetap. Meskipun tidak spesifik pipa gas, ini menunjukkan kewenangan daerah dalam menegakkan aturan pembangunan.
    • Peraturan Bupati Cilacap Nomor 9 Tahun 2024. Meskipun mengatur pembangunan ruko secara umum, Pasal 9 ayat (4) dan (5) serta Pasal 10 ayat (4) dan (5) mengatur sanksi administratif bagi pelanggaran pembangunan, yang dapat mencakup pembatasan kegiatan usaha hingga pencabutan perizinan berusaha. Ini menunjukkan bahwa pembangunan harus sesuai dengan ketentuan tata ruang dan keselamatan.

4. Relevansi Yurisprudensi

Meskipun tidak ditemukan putusan pengadilan yang secara spesifik membahas kasus pembangunan ruko di atas pipa gas milik negara, prinsip-prinsip hukum yang relevan dapat ditarik dari beberapa putusan:

  • Putusan Mahkamah Agung Nomor 1015/Pid.Sus/2021/PN Jkt.Tim. Putusan ini, meskipun dalam konteks pidana terorisme, secara tidak langsung menyoroti kerentanan dan pentingnya perlindungan instalasi pipa gas negara. Dalam putusan tersebut, disebutkan bahwa instalasi pipa gas negara menjadi target sasaran peledakan, dan kerusakan jalur pipa tersebut akan mempengaruhi pasokan listrik yang sangat besar. Hal ini menggarisbawahi betapa vitalnya infrastruktur pipa gas dan potensi dampak serius jika terjadi gangguan.
  • Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 159/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst. Putusan ini menegaskan bahwa Tergugat I mempunyai hak atas pengelolaan Minyak dan Gas Bumi di seluruh Indonesia khususnya Kegiatan Usaha Hulu Minyak dan Gas Bumi secara penuh. Ini mengindikasikan bahwa pengelolaan dan perlindungan infrastruktur migas adalah kewenangan negara dan diatur oleh undang-undang, sehingga setiap tindakan yang mengganggu pengelolaan tersebut dapat dianggap melawan hukum.

5. Kewenangan Pemerintah Daerah dalam Penerbitan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)

Pemerintah daerah memiliki kewenangan untuk menerbitkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) sebagai pengganti Izin Mendirikan Bangunan (IMB), sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan peraturan pelaksananya, termasuk Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Namun, kewenangan ini tidak bersifat mutlak.

Penerbitan PBG harus didasarkan pada pemenuhan standar teknis bangunan gedung dan kepatuhan terhadap peraturan perundang-undangan yang lebih tinggi, termasuk yang mengatur keselamatan dan tata ruang. Jika pembangunan ruko di atas pipa gas melanggar ketentuan keselamatan yang diatur dalam undang-undang dan peraturan pemerintah terkait migas, atau peraturan daerah yang melarang pembangunan di atas jalur pipa gas, maka pemerintah daerah tidak berwenang untuk menerbitkan PBG. Penerbitan PBG dalam kondisi tersebut akan bertentangan dengan prinsip lex superior derogat legi inferiori (aturan yang lebih tinggi mengesampingkan aturan yang lebih rendah) dan dapat menimbulkan implikasi hukum bagi pejabat yang menerbitkannya. Pejabat pemerintah yang menerbitkan izin yang bertentangan dengan peraturan perundang-undangan dapat dianggap melakukan perbuatan melawan hukum oleh badan/pejabat pemerintah, yang dapat digugat di Peradilan Tata Usaha Negara.

Kesimpulan

Pembangunan ruko di atas tanah milik pribadi yang di bawahnya terdapat pipa gas milik negara, meskipun pemilik memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM), sangat berpotensi dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum. Hak milik atas tanah tidak bersifat absolut dan dibatasi oleh kepentingan umum serta peraturan perundang-undangan yang berlaku, terutama yang berkaitan dengan perlindungan infrastruktur vital negara dan keselamatan publik.

Terdapat dasar hukum yang kuat, mulai dari undang-undang sektor energi, peraturan pemerintah, peraturan BPH Migas, hingga peraturan daerah, yang secara tegas melarang atau membatasi pembangunan di atas jalur pipa gas. Pelanggaran terhadap ketentuan-ketentuan ini dapat mengakibatkan sanksi administratif, pembongkaran bangunan, denda, bahkan tuntutan pidana jika menimbulkan kerugian atau bahaya.

Pemerintah daerah tidak berwenang untuk menerbitkan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) apabila permohonan pembangunan ruko tersebut melanggar ketentuan keselamatan dan tata ruang yang melindungi infrastruktur pipa gas. Penerbitan PBG dalam kondisi tersebut akan bertentangan dengan hierarki peraturan perundang-undangan dan prinsip keselamatan. Oleh karena itu, setiap pembangunan di atas atau di sekitar jalur pipa gas harus dilakukan dengan izin dan koordinasi yang ketat dengan pihak berwenang, serta mematuhi standar keselamatan dan hukum yang berlaku, untuk mencegah potensi bahaya dan implikasi hukum yang serius.

Sumber Hukum dan Putusan Pengadilan:

  1. Undang-Undang Nomor 22 Tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang.
  2. Peraturan Pemerintah Nomor 67 Tahun 2002 tentang Badan Pengatur Penyediaan dan Pendistribusian Bahan Bakar Minyak dan Kegiatan Usaha Pengangkutan Gas Bumi melalui Pipa sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 49 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 67 Tahun 2002.
  3. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2004 tentang Kegiatan Usaha Hilir Minyak dan Gas Bumi sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 30 Tahun 2009 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 2004.
  4. Peraturan Badan Pengatur Hilir Minyak dan Gas Bumi Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2024 tentang Prosedur dan Tata Cara Lelang Ruas Transmisi dan/atau Wilayah Jaringan Distribusi Gas Bumi untuk Pemberian Hak Khusus. Pasal 43 ayat (1), (2), (3), (4); Pasal 44 ayat (1), (2); Pasal 45; Pasal 46.
  5. Peraturan Badan Pengatur Hilir Minyak dan Gas Bumi Republik Indonesia Nomor 3 Tahun 2024. Pasal 20 ayat (1) huruf a.
  6. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Pasal 6.
  7. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
  8. Peraturan Daerah Provinsi Sulawesi Selatan Nomor 6 Tahun 2015 tentang Ketertiban Umum dan Ketenteraman Masyarakat. Pasal 10 huruf j; Pasal 21 huruf a.
  9. Peraturan Daerah Kabupaten Sidoarjo Nomor 4 Tahun 2016 tentang Bangunan Gedung. Pasal 52.
  10. Peraturan Bupati Cilacap Nomor 9 Tahun 2024 tentang Penyelenggaraan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan dan Permukiman. Pasal 9 ayat (4), (5); Pasal 10 ayat (4), (5).
  11. Putusan Mahkamah Agung Nomor 1015/Pid.Sus/2021/PN Jkt.Tim.
  12. Putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat Nomor 159/Pdt.G/2023/PN Jkt.Pst.

About The Author

Avatar photo

Muhammad Hidayat Arifin

Muhammad Hidayat Arifin, S.H. adalah Advokat dan Konsultan Hukum. Ia berkomitmen memberikan layanan hukum yang profesional serta menyediakan informasi hukum yang kredibel guna membantu masyarakat memahami dan menyelesaikan berbagai permasalahan hukum secara tepat dan berkeadilan.

See author's posts